Copropriété : quels documents lire avant d'acheter ?

Sans promesse, l'essentiel de ces documents est joint au projet d'acte. Le délai de réflexion ne court qu'à compter du lendemain de la communication des pièces d'organisation et de l'état global des impayés. Un acquéreur déjà propriétaire d'un lot dans la même copropriété ne reçoit que les informations financières.

L'article L721-2 distingue les documents d'organisation de l'immeuble, les informations financières et les documents techniques. Voici ce que chacun permet de savoir.

Les charges, l'état des impayés et la part du fonds de travaux sont à jour de l'assemblée qui a approuvé les comptes avant la promesse. L'article L721-2 dispense certains syndicats de fournir le montant dû par l'acquéreur et l'état global des impayés, par un renvoi au deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi de 1965. Jusqu'au 1er juin 2020, cet alinéa visait les syndicats de moins de dix lots dont le budget prévisionnel moyen était inférieur à 15 000 €. Il ne vise plus aucune catégorie : la dérogation comptable figure désormais à l'article 41-10, pour les syndicats de l'article 41-8, soit au plus cinq lots ou un budget moyen inférieur à 15 000 €. Les textes consultés ne disent pas quel périmètre retenir pour cette dispense : si ces deux informations manquent, demandez au notaire sur quel fondement.

C'est le document le plus instructif, car il raconte l'immeuble dans la durée. Lisez les trois années à la suite plutôt que la dernière seule : un sujet qui revient chaque année se voit uniquement ainsi.

• Les travaux votés. Relevez le montant, la clé de répartition et surtout les dates d'appel de fonds.
• Les travaux refusés ou reportés. Une toiture repoussée deux années de suite n'a pas disparu, elle attend. Un refus indique aussi la capacité de l'immeuble à décider.
• Les procédures et le recouvrement. Un litige ou des poursuites contre des copropriétaires apparaissent souvent dans les résolutions.
• Le syndic. Sa date de fin de mandat, et les changements répétés s'il y en a.
• Les comptes. Des comptes non approuvés méritent une question. L'article 29-1 A vise justement l'absence de vote sur leur approbation depuis au moins deux ans.

Une décision récente peut encore être contestée. Les copropriétaires opposants ou absents non représentés disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et le syndic ne peut en principe pas engager avant ce délai les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26.

L'annonce indique une quote-part annuelle moyenne du budget prévisionnel. C'est un point de départ qui ne couvre que le courant. Le document financier sépare les charges courantes des dépenses hors budget, sur deux exercices. L'écart entre les deux années et le poids du hors budget disent plus que le chiffre moyen.

Pour un investissement locatif, ce montant n'a pas le même effet selon sa nature. Une partie est récupérable sur le locataire, le reste pèse sur votre cash-flow. Le dépassement d'un budget n'apparaît souvent qu'à l'approbation des comptes, et cette régularisation revient à celui qui est copropriétaire à cette date.

L'état global indique ce que l'ensemble des copropriétaires doit au syndicat et ce que le syndicat doit à ses fournisseurs. Il renseigne sur le risque collectif : quand certains ne paient pas, l'immeuble manque de trésorerie pour entretenir et voter des travaux.

La loi fixe un seuil d'alerte. Lorsque les impayés atteignent, à la clôture des comptes, 25 % des sommes exigibles, le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir le juge pour faire désigner un mandataire ad hoc. Ce seuil passe à 15 % au-delà de 200 lots. C'est un déclencheur de procédure, pas une limite de confort : un taux inférieur peut déjà poser problème dans une petite copropriété.

Le registre national d'immatriculation tenu par l'Anah permet aussi aux acquéreurs potentiels d'accéder à des informations sur la situation de l'immeuble. L'annonce de vente doit par ailleurs préciser si le syndicat fait l'objet de l'une des procédures de difficulté prévues par la loi.

Le plan pluriannuel de travaux. Un projet doit être élaboré à l'expiration de quinze ans après la réception de l'immeuble, puis actualisé tous les dix ans. Le plan n'est adopté qu'à la majorité de tous les copropriétaires : vérifiez si vous lisez un simple projet ou un plan voté.

Le fonds de travaux. Il se constitue à l'issue de dix ans après la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, et, lorsqu'un plan est adopté, à 2,5 % du montant des travaux prévus. Comparez la part attachée au lot avec votre quote-part des travaux annoncés : l'écart est ce qui reste à financer.

Le diagnostic technique global. Il décrit l'état apparent des parties communes, la situation au regard des obligations légales, les améliorations de gestion possibles et la performance énergétique. Il comporte aussi une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux à mener, en distinguant ceux des dix prochaines années. L'assemblée décide de le faire réaliser ou non : ses conclusions ne sont remises que s'il existe.

Ces montants entrent dans votre calcul au même titre que les travaux du logement, comme l'explique le guide sur le budget de travaux avant une offre.

L'article 6-2 du décret de 1967 pose la règle vis-à-vis du syndicat.

Exemple illustratif. Une assemblée vote un ravalement avant la vente, avec un appel de fonds exigible après la signature de l'acte. Sans autre accord, le syndicat réclamera cette somme à l'acheteur, alors même qu'il n'a pas voté. Si le vendeur doit la garder à sa charge, cela s'écrit dans l'acte, et cette clause n'a d'effet qu'entre eux : le syndicat continuera à s'adresser au copropriétaire en titre.

Deux autres points méritent attention. Si le vendeur participe à un emprunt collectif, ce qu'il doit encore devient exigible à la vente, sauf transmission au nouveau copropriétaire avec l'accord de celui-ci, du prêteur et de la caution. Et les sommes du fonds de travaux restent acquises au syndicat : l'acte peut prévoir un remboursement au vendeur, qui s'ajoute alors au prix.

L'état daté est établi par le syndic pour le notaire, avant l'acte. Il compte trois parties : ce que le vendeur doit au syndicat, ce que le syndicat lui doit, et ce qui incombera à l'acquéreur. Une annexe reprend les charges et travaux des deux exercices précédents ainsi que les procédures en cours. Les honoraires et frais du syndic pour l'établir, imputés au vendeur, sont plafonnés à 380 € TTC.

Le pré-état daté n'est pas un terme de l'article L721-2. Il est employé en pratique pour les informations financières réunies à la promesse. La fiche Service-Public sur la promesse de vente le cite parmi les documents à préparer, sans le définir : l'important est de vérifier le contenu du document reçu, quel que soit son nom.

Le dossier de diagnostic technique du lot est une autre pièce, à ne pas confondre avec le dossier de copropriété. Selon l'ANIL, le rapport amiante remis à l'acheteur porte sur les parties privatives. Pour les parties communes, demandez au syndic la fiche récapitulative du dossier technique amiante, s'il existe. Dans les zones concernées par un arrêté préfectoral, l'état relatif aux termites ne porte, lui aussi, que sur la partie privative du lot.

• Quel montant a été voté et n’est pas encore appelé, et à quelles dates ?
• Quels travaux ont été refusés ou reportés, et pourquoi ?
• Quelle est ma quote-part probable des travaux du plan, déduction faite de la part du fonds ?
• Les charges des deux exercices sont-elles stables, ou le hors budget les fait-il varier ?
• Les impayés et les dettes fournisseurs laissent-ils au syndicat les moyens de décider ?
• Le règlement autorise-t-il l’usage que je prévois ?

Si une réponse manque, c'est une information. Elle se traduit soit en question au vendeur, soit en marge dans votre calcul, soit en renoncement. Le rôle de chacun dans ces décisions est décrit dans le guide sur le syndic et le syndicat des copropriétaires. Pour transformer une réponse manquante en montant à discuter avec le vendeur, voir la préparation d'une négociation d'achat.