Bonneuil-sur-Marne : analyser la ville avant d'investir.

Bonneuil-sur-Marne compte 18 270 habitants selon le recensement 2023, contre 17 950 en 2017, soit une évolution totale de +1,8 % sur la période et une variation annuelle moyenne d'environ +0,3 % par an. La commune accueille un port fluvial multimodal de 201 hectares, géré par HAROPA Port, dont les activités logistiques et industrielles sont distinctes de l'accessibilité résidentielle proprement dite.

Aucune gare ferroviaire n'est directement implantée sur le territoire communal : la gare Sucy–Bonneuil, sur le RER A, est administrativement implantée sur la commune voisine de Sucy-en-Brie. Le quartier prioritaire Fabien-Saint Exupéry concentre une part importante de la population communale.

Le prix moyen au m² observé sur plusieurs agrégateurs privés recoupés se situe autour de 3 500 à 3 650 € pour un bien, un niveau plus accessible que plusieurs communes voisines du Val-de-Marne. Aucun rendement brut communal n'est calculé faute de données homogènes et comparables.

Le risque principal est de ne pas distinguer le dynamisme économique du port, réel, des nuisances potentielles et de l'accessibilité résidentielle proprement dite, non documentées officiellement.

La demande locative de Bonneuil-sur-Marne s'appuie sur un prix d'entrée accessible et une part de logement social parmi les plus élevées du Val-de-Marne. Le quartier prioritaire Fabien-Saint Exupéry concentre une part importante de la population communale.

Le port de Bonneuil-sur-Marne, géré par HAROPA Port et exploité notamment par Terminaux de Seine, s'étend sur environ 201 hectares et constitue un pôle logistique multimodal, fluvial, ferroviaire et routier, avec environ 69 installations recensées liées au BTP, à la logistique et à l'industrie. Ce dynamisme économique ne doit pas être confondu avec un avantage résidentiel automatique : les nuisances potentielles liées à la zone industrialo-portuaire n'ont pas pu être quantifiées par une source officielle lors de cette vérification.

Le taux de chômage communal s'élève à 15,6 % selon le recensement 2023 de l'INSEE, l'un des plus élevés du secteur.

Bonneuil-sur-Marne compte 18 270 habitants selon le recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, contre 17 950 en 2017, soit une évolution totale de +1,8 % sur la période et une variation annuelle moyenne d'environ +0,3 % par an.

Aucune gare ferroviaire n'est implantée sur le territoire de Bonneuil-sur-Marne. La gare Sucy–Bonneuil, sur le RER A, est administrativement implantée sur la commune voisine de Sucy-en-Brie, malgré son nom composé qui reflète un bassin de desserte partagé plutôt qu'une implantation partagée. Des liaisons de bus vers Créteil existent, sans qu'une ligne précise n'ait pu être confirmée par une fiche officielle Île-de-France Mobilités lors de cette vérification.

Le nom de la gare Sucy–Bonneuil ne doit jamais laisser penser qu'elle est implantée sur le territoire de Bonneuil-sur-Marne.

Bonneuil-sur-Marne appartient à l'établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir. La page officielle de la DRIHL Île-de-France ne liste, pour l'Île-de-France, que Paris et les EPT Plaine Commune et Est Ensemble comme territoires soumis au dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers. Grand Paris Sud Est Avenir n'y figure pas. Aucun encadrement du niveau des loyers confirmé en vigueur à la date de vérification.

Source : DRIHL Île-de-France

Le principal risque à Bonneuil-sur-Marne tient à la proximité d'une zone industrielle et portuaire active, dont les nuisances précises n'ont pas pu être quantifiées officiellement, ainsi qu'à l'exposition de la commune aux crues de la Marne.

• Rendement brut non calculable sans loyer communal vérifié
• Proximité d'une zone industrielle et portuaire active, nuisances potentielles non quantifiées par une source officielle
• Établissements ICPE recensés selon un agrégateur privé citant Géorisques, aucun site Seveso identifié, donnée à confirmer directement sur georisques.gouv.fr
• Risque d'inondation lié à la Marne, PPRI existant, date d'approbation exacte non confirmée lors de cette vérification
• Part de logement social très élevée (51,1 %), à intégrer dans toute lecture du profil locatif de la commune

Le dynamisme économique du port est un facteur réel, distinct de l'accessibilité résidentielle et des nuisances potentielles. Chacun de ces aspects doit être vérifié séparément avant toute décision.

Créteil, Sucy-en-Brie, Vitry-sur-Seine et Champigny-sur-Marne, déjà publiées ou ajoutées dans le même lot, permettent de situer Bonneuil-sur-Marne parmi les communes du Val-de-Marne.

Cette page propose une lecture structurée de Bonneuil-sur-Marne. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Le prix au m² provient d'agrégateurs privés recoupés, pas d'une donnée notariale officielle DVF. Le loyer médian mentionné à l'échelle de la petite couronne ne peut pas être utilisé comme valeur communale exacte, faute de donnée spécifique à Bonneuil-sur-Marne ou à l'EPT. Les nuisances précises liées à la zone industrielle et portuaire n'ont pas pu être quantifiées par une source officielle (PLU, étude d'impact) lors de cette vérification. Le nombre exact de logements concernés par le programme de renouvellement urbain du quartier Fabien varie selon les sources consultées (729 logements selon une source, 667 logements neufs et 232 logements sociaux réhabilités selon une autre) et n'a pas pu être tranché. La date d'approbation exacte du PPRI applicable à la commune n'a pas pu être confirmée. Les établissements ICPE recensés proviennent d'un agrégateur privé citant Géorisques, non d'une lecture directe de la base officielle.

Données vérifiées le 18 juillet 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.