Clamart : analyser la ville avant d’investir.

Le moteur automatique du City Scorer, version 1 de la table commune_city_scores_auto calculée le 18 juillet 2026, attribue 66 points sur 100 à Clamart, un verdict WATCH et « nu » comme stratégie recommandée. La démographie décroche vers le haut avec 100 sur 100, la demande locative suit à 77 et la liquidité à 90, tandis que le marché reste noté 25. Ces valeurs sont le produit d'un calcul automatique sur données publiques, pas d'un avis.

Le contraste utile se situe ailleurs, entre 19 043 emplois localisés et 26 859 actifs occupés vivant sur place. Clamart accueille des ménages dont l'activité se déroule majoritairement en dehors de la commune, ce qui rend l'analyse de la liaison domicile-travail depuis l'adresse exacte du bien plus déterminante que la moyenne communale. Le rendement brut indicatif ressort à 4,4 %, calculé en rapportant l'estimation ANIL de 24,1 €/m² au prix médian de 6 520 €/m², hors charges, fiscalité, vacance, travaux et frais d'acquisition.

La médiane DVF s'établit à 6 520 €/m² et la moyenne à 6 731 €/m², sur 3 900 ventes retenues au millésime 2026. L'écart entre les deux valeurs reste contenu, ce qui signale une distribution de transactions sans queue de valeurs extrêmes dominante, mais le chiffre confond maisons et appartements sans ventilation possible.

Le sous-score marché reste bloqué à 25 sur 100 malgré un prix d'entrée nettement plus accessible que sur le nord du département. Le rapport entre le loyer prédit et le prix payé demeure donc le point faible de la commune. Comme la liquidité est notée 90, le risque porte moins sur la capacité à revendre que sur le prix consenti à l'achat.

Le sous-score de demande locative atteint 77 sur 100, dans la catégorie élevée du barème. Il s'appuie sur un fait démographique documenté, une population en hausse de 8,29 % entre 2016 et 2022, après être déjà passée de 47 227 à 52 528 habitants entre 1990 et 2016.

Clamart compte 1 424 établissements et 1 139 créations d'entreprises en 2022, avec un taux de chômage de 9,35 %. Le rapport entre emplois localisés et actifs occupés, 0,71, décrit une commune qui envoie chaque matin une part importante de ses actifs travailler ailleurs. Le revenu médian disponible s'élève à 34 400 € et le taux de pauvreté à 11,1 %.

Cette dépendance à des bassins d'emploi extérieurs déplace l'analyse vers la qualité du trajet quotidien depuis l'adresse précise du bien, un paramètre que les données mobilisées dans cette page ne mesurent à aucun moment.

Après un creux à 47 227 habitants en 1990, la population de Clamart progresse jusqu'à 56 882 habitants en 2022, avec une pause entre 2011 et 2016 où elle recule légèrement de 52 731 à 52 528. Le sous-score démographique du moteur automatique atteint 100 sur 100.

La Base permanente des équipements 2024 recense une gare de voyageurs de niveau régional sur le territoire de Clamart, ce qui porte le sous-score transport à 85 sur 100. Ce compteur ne couvre que les gares de voyageurs situées dans les limites communales, à l'exclusion du métro, du tramway, du RER et des bus, et il ignore les gares implantées sur les communes voisines.

Un sous-score de 85 ne garantit donc pas que le bien visé soit bien desservi, puisque l'indicateur ignore la distance entre l'adresse et cette gare comme tous les autres modes de transport. Sur un territoire de 8,76 km², l'écart de desserte entre deux adresses peut être considérable et se vérifie sur place.

Aucune donnée de risque naturel n'est mobilisée dans cette page. Les points de vigilance ci-dessous sont ceux que les indicateurs publics retenus permettent réellement d'énoncer pour une opération d'investissement.

• Dépendance externe, avec 0,71 emploi localisé par actif occupé, la croissance résidentielle n'étant pas adossée à une croissance équivalente de l'emploi local.
• Rapport prix-loyer, avec un sous-score marché de 25 sur 100 pour un rendement brut indicatif de 4,4 % avant charges, fiscalité, vacance et travaux.
• Solvabilité locale, un revenu médian disponible de 34 400 € et un taux de pauvreté de 11,1 % étant à confronter au loyer visé.
• Portée de l'indicateur transport, le 85 sur 100 venant du décompte d'une gare et non d'une mesure de distance ou de fréquence.

Aucune information sur les aléas naturels ou technologiques ne figure dans les données mobilisées ici. Une consultation de Géorisques à l'adresse exacte du bien reste indispensable avant de s'engager.

Deux communes proches déjà couvertes permettent de vérifier si le rapport entre prix et emploi local observé à Clamart se retrouve alentour.

Les éléments réunis ici décrivent une commune, pas une opération. L'état du bien, le plan de financement, la fiscalité applicable, les charges et la situation personnelle de l'acquéreur restent à instruire séparément. AETHELROCK structure la décision, sans garantir un rendement ni l'obtention d'un financement.

Le prix DVF retenu ne distingue pas les appartements des maisons et repose sur des mutations de nature hétérogène. Les loyers proviennent d'un modèle de prédiction de l'ANIL, y compris celui des maisons, appuyé ici sur 183 observations communales seulement, effectif qui reste réduit. Le sous-score transport de 85 sur 100 découle du décompte d'une gare de voyageurs et ne renseigne ni la distance, ni la fréquence, ni les autres modes. Le taux de vacance, la répartition du parc de logements et le taux de logement social ne figurent dans aucune des sources retenues.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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