Frais de notaire d’un investissement locatif : le calcul poste par poste

Service-Public distingue quatre familles de sommes. Les émoluments rémunèrent une prestation dont le tarif est réglementé, et leur montant est le même quel que soit le notaire choisi. Les honoraires rémunèrent une prestation libre, ce qui n'est pas le cas de l'acte de vente. Les débours sont les sommes que le notaire avance pour votre compte. Les droits et taxes, enfin, sont reversés à l'État et aux collectivités.

Le prix lui-même n'est pas un frais. S'il est affiché par une agence, il s'entend honoraires inclus et exclus, ce que présente le guide sur la préparation d'une négociation. Les frais d'une garantie de prêt sont un autre sujet, traité dans le guide caution ou hypothèque.

L'article 1594 D du code général des impôts fixe la taxe départementale à 3,80 % et permet au conseil départemental de la moduler entre 1,20 % et 4,50 %. La loi de finances pour 2025 l'autorise, pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, à dépasser 4,50 % dans la limite de 5 %. S'y ajoutent la taxe communale de 1,20 % et le prélèvement de l'État de 2,37 % calculé sur la seule part départementale.

L'exception ne vise pas l'investisseur. La hausse ne s'applique pas lorsque le bien constitue pour l'acquéreur une première propriété, au sens du code de la construction, et qu'il est destiné à sa résidence principale. Le BOFiP précise que la première condition s'apprécie sur les deux années précédant l'acquisition. Un logement acheté pour être loué ne remplit pas la seconde : il supporte le taux voté par le département.

Le taux applicable est celui de l'acte authentique. Pour une promesse signée avant l'entrée en vigueur d'une délibération, le BOFiP retient la date de l'acte authentique, et non celle de l'avant-contrat. Pour un compromis assorti d'une condition suspensive et soumis à la formalité fusionnée, il retient la date de réalisation de la condition. Un délai long entre la promesse et la vente peut donc changer le taux.

Les taux votés figurent dans le tableau publié par la DGFiP sur impots.gouv.fr, mis à jour au fil des délibérations. Le dernier tableau en ligne le 4 novembre 2026 décrit la situation au 1er juin 2026. Consultez la version la plus récente pour le département du bien, plutôt qu'une liste reprise par un site tiers.

Pour une vente, l'émolument se calcule par tranches, comme un barème d'impôt. Chaque taux s'applique à la seule part du prix comprise dans sa tranche.

Service-Public donne l'exemple d'un appartement de 200 000 €, pour lequel les émoluments atteignent 1 995,25 € hors taxes, avant une TVA de 20 %. Le barème étant dégressif, leur poids relatif baisse quand le prix monte.

La remise est possible, mais étroite. L'article A444-174 du code de commerce autorise une remise de 20 % au plus, appliquée à la part d'émolument calculée sur les tranches d'assiette d'au moins 100 000 €. Selon l'article L444-2, son taux est fixe et identique pour tous les clients de l'office. Sur un prix de 150 000 €, elle ne peut pas dépasser 79,90 € hors taxes. La fiche Service-Public lue situe encore ce seuil à 150 000 €, ce qui ne correspond pas au texte en vigueur lu le même jour.

Cet exemple est fictif. Un logement ancien acheté 150 000 € pour être loué, dans un département qui applique 4,50 %, puis dans un département qui a voté 5 %. Les montants sont arrondis au centime. Le notaire peut arrondir autrement.

Le passage de 4,50 % à 5 % coûte ici 767,77 €. Restent à ajouter les débours et les émoluments de formalités, que ce guide ne chiffre pas faute de barème applicable à un cas type. Service-Public recommande de demander au notaire un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût de l'opération.

Le calculateur de rentabilité locative ajoute au prix un forfait de 8 % dans l'ancien, soit 12 000 € sur ce bien. Il reprend ensuite la part du coût total que l'apport ne couvre pas dans le montant emprunté. Avec le loyer et les travaux des guides sur le cash-flow, voici le rendement brut selon la façon de compter les frais.

Sur cet exemple, le forfait de 8 % laisse une marge pour les débours et les formalités, et l'écart avec les postes chiffrés reste faible. L'erreur qui compte est d'oublier les frais, ou de les sortir du plan de financement. Pour vérifier qu'un budget frais compris reste finançable, passez ensuite par la capacité d'emprunt.

Le logement neuf vendu par un professionnel relève d'un régime différent. Le BOFiP mentionne un taux réduit de 0,70 % dans certains cas, et l'article 1584 exclut alors la taxe communale. Les conditions de ce régime n'ont pas été relues pour ce guide. Pour comparer les deux marchés, le guide neuf ou ancien reste le point d'entrée.

Ne sont pas traités non plus les meubles vendus avec le bien, les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur, l'Alsace, la Moselle et l'outre-mer, ni le sort fiscal des frais d'acquisition. Sur chacun de ces points, interrogez le notaire chargé de l'acte.