Calculer le cash-flow d'un investissement locatif

Le rendement rapporte un revenu à un prix : il sert à comparer. Le cash-flow mesure un flux de trésorerie : il dépend du crédit. Deux acheteurs du même bien peuvent donc avoir le même rendement et des cash-flows opposés, selon leur apport et la durée de leur prêt. Le premier décrit le bien, le second décrit votre montage. Pour le premier, le guide prix bas et rendement élevé explique ce qu'un taux affiché peut cacher.

Les charges récupérables forment une liste limitative, fixée par le décret du 26 août 1987 : entretien courant des parties communes, ascenseur, eau, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Le locataire les rembourse le plus souvent par provisions, avec une régularisation annuelle. Elles sortent du calcul si votre loyer est bien exprimé hors charges. Pour savoir ce que vous pouvez réellement réclamer au locataire, le guide sur les charges récupérables reprend la liste, les provisions et la régularisation.

La liste étant limitative, ce qui n'y figure pas reste à votre charge. Service-Public cite par exemple le contrôle technique quinquennal de l'ascenseur. La part qui vous revient se lit dans les relevés de copropriété, comme l'explique le guide sur les documents de copropriété. Les travaux et appels de fonds exceptionnels ne sont pas dans la mensualité : prévoyez-les comme une provision ou intégrez-les au budget de travaux.

Cette simulation est fictive. Elle ne décrit aucun bien, aucun marché ni aucun résultat attendu. Elle montre le calcul avec les hypothèses suivantes : un appartement ancien à 150 000 €, 8 000 € de travaux et frais annexes, 30 000 € d'apport, un crédit sur 20 ans à 3,5 % avec une assurance de 0,15 %, un loyer de 700 € hors charges, 5 % de vacance et 1 800 € de charges annuelles non récupérables, taxe foncière, assurances et entretien compris.

Le coût total du projet atteint 170 000 €, frais d'acquisition estimés compris. Dans cette simulation, le propriétaire ajoute environ 314 € par mois. Pour que le cash-flow avant impôt s'annule avec le même montage, il faudrait un loyer d'environ 1 031 €. Cet exercice répond à la question « quel loyer pour équilibrer », sans dire si ce loyer existe sur le marché ni s'il est autorisé.

En location nue, deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les loyers annuels hors charges du foyer sont inférieurs à 15 000 € et qu'aucun logement ne relève d'un régime particulier, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Aucune charge réelle ne se déduit alors. Le régime réel s'impose au-delà et reste possible sur option en dessous. Il permet de déduire notamment les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance, assurance emprunteur comprise, les frais de gestion, la taxe foncière et certains travaux. L'option engage pour trois ans et vaut pour tous les biens loués du foyer.

Sur l'un ou l'autre régime, le résultat imposable subit le barème de l'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. La simulation suppose une tranche marginale de 30 %, simple hypothèse, pour la première année.

L'écart vient des intérêts d'environ 4 822 € la première année, de l'assurance et des charges, que le micro-foncier ne prend pas en compte pour leur montant réel. À hypothèses constantes, il se réduira avec le temps, car la part des intérêts baisse dans chaque mensualité. Le résultat réel reste ici positif, sans déficit foncier. Le meublé relève d'un autre cadre, présenté dans le guide de la fiscalité immobilière, qui ne se résume pas à une ligne de ce tableau.

Ces montants restent des ordres de grandeur. Le barème de l'impôt est progressif : appliquer une seule tranche à tout le résultat ne donne pas l'impôt réel du foyer. La simulation ignore aussi la CSG déductible. Sur des revenus fonciers imposés au barème, 6,8 points de CSG se déduisent du revenu imposable de l'année de leur paiement. À la tranche retenue, cela réduirait l'impôt de l'année suivante d'environ 114 € au micro-foncier et 23 € au réel. Pour une décision, passez par le simulateur officiel ou un professionnel.

Un cash-flow n'a de valeur qu'avec sa sensibilité. Le tableau modifie une seule hypothèse à la fois de la simulation avant impôt, ce qui permet de voir quelle variable pèse le plus dans ce cas fictif.

Ces variantes ne sont pas équivalentes. Allonger la durée améliore le mois en cours et renchérit le coût total du crédit. Un apport plus élevé améliore le flux, mais immobilise une épargne qui n'est plus disponible. Le calculateur permet de refaire ce test sur votre opération, et le calculateur de crédit montre le coût total de chaque durée.

Négatif. Vous complétez chaque mois de votre poche. Dans la simulation, environ 4 921 € de capital sont remboursés la première année. Ce capital n'est pas un gain : il ne se récupère qu'à la revente, à un prix inconnu et après frais. La vraie question est votre capacité à porter l'effort si le logement reste vide ou si une dépense tombe.

Positif. Un chiffre positif peut venir d'un bon achat comme d'un risque non compté : charges sous-estimées, travaux à venir, marché étroit à la revente. Il ne vaut qu'avec ses hypothèses.

Le cash-flow ne dit rien de la valeur future ni de la revente. Il situe votre trésorerie, il ne juge pas l'opération. C'est à ce stade que Deal Analyzer structure flux, hypothèses et risques.

• Compter douze loyers sur douze, sans vacance.
• Oublier l'assurance emprunteur dans la mensualité.
• Retenir toutes les charges de copropriété, ou aucune, au lieu de les trier.
• S'arrêter avant l'impôt, alors que le résultat peut changer de signe.
• Ignorer les dépenses non mensuelles : appels de fonds, remplacement d'une chaudière, relocation.