Combs-la-Ville : analyser la ville avant d'investir.

Les indicateurs sociaux de Combs-la-Ville sont solides : 27 250 € de revenu médian disponible, 13,6 % de taux de pauvreté et 9,42 % de taux de chômage. Ils contrastent avec le salaire net moyen en équivalent temps plein versé sur le territoire, 2 129 € par mois. Cette dissociation entre l'emploi local et les ressources des résidents structure la lecture de la commune, et le rapport de 0,52 entre 5 424 emplois et 10 375 actifs en emploi la confirme sans ambiguïté.

La démographie est arrivée à un palier. La commune a bondi de 6 192 habitants en 1968 à 19 973 en 1990, avant de ralentir fortement : 20 953 en 1999, 21 908 en 2011, 22 712 en 2022, soit 2,25 % de croissance seulement entre 2016 et 2022. La densité reste basse, 1 608 habitants par km² sur 14,52 km². Le moteur City Scorer version 1 note globalement la commune 72 sur 100 avec un verdict WATCH, en s'appuyant notamment sur un sous-score transport de 85 sur 100 lié à la présence d'une gare de voyageurs de niveau régional.

Les statistiques DVF de la DGFiP retiennent 1 483 mutations pour Combs-la-Ville sur le millésime 2026 et fixent la médiane à 3 250 €/m². Le prix moyen, 3 421 €/m², dépasse la médiane de 171 €, écart qui signale l'existence d'un segment supérieur, cohérent avec une commune de 1 608 habitants par km² où le foncier reste desserré. La source ne distingue pas les appartements des maisons.

Le rendement brut indicatif ressort à 6,3 % en rapportant la prédiction de loyer appartement à la médiane de vente. Cette valeur ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni de la vacance, ni des travaux, ni des frais d'acquisition. Elle est d'autant plus à manier avec précaution sur le segment maison que la prédiction correspondante repose sur un très petit nombre d'observations communales.

Avec un sous-score de demande locative de 72 sur 100, Combs-la-Ville se situe dans la partie haute de l'échelle du moteur version 1. Ce niveau se combine à une population aux revenus confortables, dont la capacité d'absorption d'un loyer paraît large au regard des 27 250 € de revenu médian, mais dont l'appétence pour la location plutôt que pour l'accession n'est renseignée par aucune donnée disponible.

Combs-la-Ville accueille 5 424 emplois face à 11 454 actifs et 10 375 actifs en emploi, soit un rapport de 0,52. Le moteur automatique note l'économie 68 sur 100, une note tirée vers le haut par la qualité des indicateurs sociaux plus que par le poids du tissu productif local.

L'écart entre le salaire moyen versé sur place et le revenu des ménages résidents est le marqueur central de cette commune. Il signifie qu'une partie de la valeur du logement dépend de la qualité du lien avec les bassins d'emploi extérieurs, un paramètre qu'aucun des indicateurs de cette page ne mesure directement.

La commune a triplé de taille entre 1968 et 1990 puis s'est installée sur un rythme lent, le sous-score démographique de 100 sur 100 portant sur la période récente.

La Base permanente des équipements de l'INSEE, millésime 2024, recense une gare de voyageurs de niveau régional sur le territoire de Combs-la-Ville. Cet indicateur se limite strictement aux gares de voyageurs implantées dans les limites communales. Les bus, tramways, métros et RER en sont exclus par construction, de même que les gares situées sur une commune voisine.

Le sous-score transport de 85 sur 100 est le point fort du profil automatique de la commune, mais il traduit une catégorie administrative d'équipement, pas une fréquence, pas un temps de trajet et pas une distance à pied depuis un logement donné. Ces trois éléments se vérifient adresse par adresse avant toute décision.

Les éléments qui suivent proviennent uniquement des données publiques mobilisées ici. Ils portent sur la structure du marché, la fiabilité des sources et le profil économique, et ne couvrent ni l'état du bien ni son environnement physique.

• Dépendance marquée à des bassins d'emploi extérieurs : 0,52 emploi local par actif occupé résident
• Croissance démographique désormais lente, 2,25 % entre 2016 et 2022, après un cycle d'expansion achevé au début des années 1990
• Prédiction de loyer maison assise sur 140 observations communales seulement, contre 1 071 à l'échelle de la maille élargie
• Sous-score services de 40 sur 100 dans le moteur version 1, malgré 79 équipements recensés dont deux lycées et quinze médecins généralistes
• Prix moyen supérieur de 171 €/m² à la médiane, indice d'un segment haut que la médiane ne représente pas

Aucun indicateur d'exposition aux aléas naturels ou technologiques n'est mobilisé dans cette analyse. La consultation de Géorisques sur la parcelle visée demeure un passage obligé, indépendamment de tout ce qui précède.

Deux communes situées à moins de six kilomètres disposent déjà d'une fiche City Scorer et fournissent un point de repère immédiat.

Les éléments réunis ici décrivent Combs-la-Ville à partir de sources publiques et du score calculé automatiquement par le moteur City Scorer version 1. Ils ne valent pas analyse d'un bien, d'un montage de financement, d'un choix fiscal ou d'une situation patrimoniale individuelle. AETHELROCK sert à structurer une décision, sans garantie de rendement, de financement ni de résultat.

La médiane DVF de 3 250 €/m² recouvre indistinctement appartements et maisons, alors que la commune présente un profil peu dense où cette distinction est déterminante. Les loyers sont des prédictions économétriques ANIL et non des loyers constatés, celle du segment maison n'étant fondée que sur 140 observations communales. Le compteur de gares de la Base permanente des équipements se borne au territoire communal et ne renseigne ni fréquence ni temps de trajet. Enfin, le sous-score services de 40 sur 100 attribué par le moteur ne s'explique par aucune donnée détaillée disponible dans cette page.

Données vérifiées le 22 août 2026.

Cette page publique structure une première analyse. Le compte gratuit permet de lancer une analyse de ville, de sauvegarder une ville selon les limites du plan et de relier la décision à votre situation financière.