Yerres : analyser la ville avant d'investir.

L'histoire démographique de Yerres est celle d'une croissance longue suivie d'un retournement. La commune passe de 18 206 habitants en 1968 à 27 136 en 1990, poursuit jusqu'à 28 933 en 2011, puis amorce une décrue, 28 820 en 2016 et 28 349 en 2022. Le moteur automatique traduit ce mouvement par un sous-score démographie de 0/100, valeur plancher, qui explique à lui seul l'écart entre un score global de 59/100 et des fondamentaux économiques nettement plus favorables.

Ces fondamentaux sont pourtant les meilleurs de la série essonnienne traitée ici. Le revenu médian disponible atteint 31 440 €, le taux de pauvreté descend à 10,7 % et le taux de chômage à 9,31 %. Le marché suit, avec un prix médian DVF de 3 596 €/m², le plus élevé du lot, adossé à 1 937 ventes retenues, le volume de transactions le plus important également. Le sous-score de liquidité culmine à 90/100. La commune n'accueille en revanche que 4 556 emplois pour 12 452 actifs occupés, soit 0,37 emploi local par actif occupé.

Avec 3 596 €/m² de médiane, 3 720 €/m² de moyenne et 1 937 ventes retenues, Yerres présente à la fois le niveau de prix et le volume de transactions les plus élevés des cinq communes essonniennes de cette série. L'écart de 124 €/m² entre moyenne et médiane est le plus resserré du lot, ce qui rend la médiane inhabituellement représentative de la distribution des mutations, sous réserve que la source ne ventile aucune typologie.

La prédiction de loyer pour les maisons est ici la moins fiable de la série. Son intervalle de confiance s'étend de 12,7 à 23,2 €/m², soit un rapport de près de un à deux entre les bornes, sur 156 observations communales pour 484 au niveau de la maille. Adosser un calcul à cette valeur revient à travailler sur une fourchette, pas sur un chiffre.

Le sous-score de demande locative ressort à 66/100 dans la version 1 du moteur City Scorer, ce qui correspond à un niveau élevé. Cette estimation coexiste avec une population en recul depuis 2011, une configuration qui appelle une lecture prudente : un score de demande calculé sur données publiques ne mesure pas le nombre de candidats effectivement présents sur un segment donné à un moment donné.

Yerres réunit le revenu médian disponible le plus élevé de cette série essonnienne, 31 440 €, le taux de pauvreté le plus bas, 10,7 %, et le taux de chômage le plus bas, 9,31 %. Le salaire net mensuel moyen en équivalent temps plein reste pourtant à 2 225 €, le plus faible du lot, et la commune ne localise que 4 556 emplois pour 12 452 actifs occupés.

L'écart entre un revenu médian de ménage très élevé et un salaire moyen local modeste indique que les revenus des résidents se forment largement à l'extérieur de la commune. La demande locative dépend donc d'un bassin d'emploi extérieur qu'aucune donnée de cette page ne caractérise.

La série INSEE depuis 1968 décrit une commune qui a plus que doublé sa population en quarante ans avant d'entamer une décrue au cours de la dernière décennie, ce qui vaut le sous-score plancher de 0/100 sur ce volet.

La Base permanente des équipements INSEE 2024 recense une gare de voyageurs de niveau régional dans le périmètre communal de Yerres. Ce compteur, bâti sur les codes E107 à E109, se limite aux gares de voyageurs situées sur le territoire de la commune. Il ne prend en compte ni les bus, ni les tramways, ni les métros, ni les RER, et n'enregistre pas les gares implantées sur les communes voisines.

Ce que ce compteur ne dit pas reste déterminant pour un investisseur : la distance à parcourir depuis le logement, la fréquence du service et les destinations réellement atteignables. Chacun de ces éléments se contrôle sur l'adresse précise du bien, avant toute projection de loyer.

Les risques naturels ne sont pas traités ici, aucune donnée Géorisques ne figurant parmi les sources retenues. Les points ci-dessous se déduisent uniquement des indicateurs disponibles pour Yerres.

• Recul démographique : la population diminue depuis le maximum de 28 933 habitants atteint en 2011, ce qui vaut un sous-score démographie de 0/100.
• Contradiction interne au score : une demande locative estimée à 66/100 coexiste avec cette décrue de population.
• Faible ancrage productif : 4 556 emplois pour 12 452 actifs occupés, soit 0,37 emploi local par actif occupé.
• Prédiction de loyer maison très incertaine : intervalle de confiance de 12,7 à 23,2 €/m² sur 156 observations communales.
• Niveau de prix le plus élevé du lot, 3 596 €/m² médians, qui limite mécaniquement le rendement brut indicatif à 6,3 %.

L'exposition physique d'une parcelle de Yerres reste hors du champ de cette analyse. Interroger Géorisques sur l'adresse visée constitue une étape distincte et obligatoire du travail de sélection.

Deux communes publiées à moins de quatre kilomètres offrent un point de contrôle sur le recul démographique observé à Yerres.

Cette page structure des données publiques relatives à Yerres pour aider à instruire une décision. Elle ne remplace pas l'analyse du bien lui-même, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. Ni rendement, ni financement, ni résultat ne sont garantis par AETHELROCK.

Le prix médian DVF confond appartements et maisons dans une valeur unique. Les loyers cités proviennent d'une prédiction économétrique ANIL 2025, jamais d'un loyer observé. Le compteur de gares de la Base permanente des équipements ne renseigne pas l'accessibilité réelle depuis une adresse. Deux limites propres à Yerres méritent attention : l'intervalle de confiance de la prédiction maison, de 12,7 à 23,2 €/m², est le plus large de la série et rend cette valeur peu exploitable telle quelle ; et le sous-score démographie de 0/100 s'applique à une commune dont les autres indicateurs sont favorables, ce qui rend la lecture du score global de 59/100 trompeuse si on la prend isolément.

Données vérifiées le 22 août 2026.

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