Charges récupérables : ce que le bailleur peut demander

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme des sommes accessoires au loyer, exigibles sur justification. Elles sont la contrepartie de trois choses : les services rendus liés à l'usage du logement, l'entretien courant et les menues réparations des éléments d'usage commun, et les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. Leur liste est fixée par décret.

Pour un logement vide, un bail ne peut pas contrevenir à ce décret, qui énonce les charges de façon limitative. La Cour de cassation l'a rappelé le 2 mars 2017, avec une conséquence moins connue. Une clause faisait payer au locataire l'électricité de ses parties privatives. Une fois la clause annulée après exécution, les restitutions sont réciproques, et le locataire devait ici une indemnité équivalente à la valeur de la prestation reçue.

La loi permet de déroger à la liste par accords collectifs locaux, sur l'amélioration de la sécurité ou le développement durable.

L'annexe compte huit rubriques détaillées. Ce tableau en donne des exemples sans la remplacer. Pour un poste précis, reportez-vous au texte.

Pour les ascenseurs, l'article 23 de la loi complète cette liste. Dans un contrat d'entretien conforme au code de la construction, il cite les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces très usées, le dégagement des personnes bloquées, le dépannage et la remise en fonctionnement.

Le personnel d'immeuble suit des règles propres, fixées par l'article 2 du décret. Les dépenses comprennent la rémunération et les charges sociales et fiscales.

Ne sont pas retenus le salaire en nature, l'intéressement et la participation, les primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la mutuelle prise en charge par l'employeur ou le comité d'entreprise, la participation au comité d'entreprise et à l'effort de construction, et la médecine du travail. Quand un contrat d'entreprise existe, le bailleur doit s'assurer qu'il distingue les dépenses récupérables des autres.

Enfin, le remplacement d'un équipement n'est assimilé à une menue réparation que si son coût ne la dépasse pas.

Le relevé du syndic mélange tout, car il répond à une logique de copropriété et non de location. La règle de tri tient en une phrase : un poste se refacture s'il figure à l'annexe, reste à votre charge s'il n'y figure pas, et demande une vérification si la ligne agrège plusieurs natures. Le relevé ci-dessous est fictif.

Les quatre dernières lignes reposent sur l'absence de ces postes dans l'annexe, lue en entier. Aucun texte lu ne les exclut nommément. Si votre relevé porte une colonne « charges récupérables », vérifiez-la ligne par ligne, car c'est le décret qui fait foi. Avant un achat, les mêmes relevés se lisent dans le dossier présenté par le guide sur les documents de copropriété, et le guide sur le syndic présente son rôle.

Les charges peuvent donner lieu à des provisions, qui doivent alors faire l'objet d'une régularisation annuelle. Voici le déroulé, d'après l'article 23 et Service-Public.

Si la régularisation tarde. Lorsqu'elle n'a pas eu lieu avant le terme de l'année civile suivant celle de l'exigibilité, le locataire peut demander à payer par douzième. Service-Public indique que cette demande se fait par lettre recommandée.

Une sanction limitée, mais un vrai risque. Dans un arrêt du 9 novembre 2017, rendu pour un bailleur social, la Cour de cassation approuve une cour d'appel d'avoir retenu que l'obligation annuelle n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier dans la limite de la prescription. Cet arrêt ne garantit pas qu'un rappel tardif passe toujours : Service-Public indique que le juge peut refuser un rappel déloyal, brutal et consécutif à une faute du propriétaire.

Pour un investisseur. Comptez cette tâche dans votre gestion, puisque le décompte se prépare à partir du relevé du syndic. C'est aussi l'une des obligations du bailleur qui se prolongent bien après la signature du bail.

L'article 7-1 de la loi de 1989 prescrit par trois ans toutes les actions dérivant du bail, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Service-Public applique ce délai au bailleur qui réclame des charges et au locataire qui a trop payé.

Pour le locataire, l'arrêt du 9 novembre 2017 fixe le point de départ au jour de la régularisation, qui seule lui permet de constater un indu, et non au jour du versement de la provision. Cette décision vise un bailleur social et s'appuie sur d'autres textes que l'article 7-1. Son extension à un bailleur privé reste une lecture prudente, pas une certitude.

Cette simulation est fictive et ne décrit aucun bien. Elle reprend les hypothèses du guide sur le cash-flow. Le lot supporte 800 € de charges de copropriété par an, dont 300 € restent au propriétaire. La première colonne suppose à tort que toutes ces charges se refacturent.

L'écart paraît modeste, mais il revient chaque année. Il joue aussi sur votre prix plafond. Saisissez votre propre part non récupérable dans le calculateur de rentabilité locative.

Les charges récupérables ne sont pas pour autant neutres en toutes circonstances. Quand le logement est vide, personne ne vous les rembourse.

En meublé loué comme résidence principale, l'article 25-10 laisse le choix aux parties, dans le bail, entre deux formules.

Le forfait se fixe en fonction des montants exigibles au titre de l'article 23. Pour un bail mobilité, l'article 25-18 impose un forfait versé avec le loyer, sans complément ni régularisation.