Rungis : analyser la ville avant d'investir.

Rungis comptait 5 611 habitants au recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, un chiffre identique à celui de 2017, soit une évolution totale de 0,0 % sur la période et un taux de variation annuel moyen officiellement publié par l'INSEE de 0,0 % par an. La commune compte seulement environ 2 500 résidences principales.

L'emprise du marché international de Rungis (MIN) s'étend sur Rungis et Chevilly-Larue ; la répartition précise entre les deux communes n'a pas été confirmée dans les sources consultées. Ce pôle logistique emploie environ 26 300 personnes au lieu de travail contre 2 662 actifs résidents de la commune — un ratio atypique qui ne doit pas être interprété comme un signal de tension résidentielle. L'aéroport d'Orly n'est en revanche pas implanté sur le territoire de Rungis.

Aucune donnée de prix officielle n'a pu être confirmée lors de cette vérification. Compte tenu de la taille très réduite du parc résidentiel (environ 2 500 résidences principales), le volume annuel de transactions est structurellement très faible : toute fourchette future devra être présentée avec une prudence renforcée. Le rendement brut communal n'est pas calculable en l'état.

Le principal risque est de confondre le poids économique du marché international de Rungis avec un signal de demande résidentielle, ce qu'il n'est pas.

Rungis présente une majorité de propriétaires occupants (60,4 %) sur un parc résidentiel réduit, dans une commune dont l'économie est dominée par le marché international de Rungis.

Le marché international de Rungis, géré par la SEMMARIS, s'étend sur environ 234 hectares au total, avec environ 1 226 entreprises et 12 000 emplois sur site (chiffres 2024, source SEMMARIS). Son emprise s'étend sur Rungis et Chevilly-Larue ; la répartition précise de la superficie entre les deux communes n'a pas été confirmée dans les sources consultées. Le taux de chômage au sens du recensement (15-64 ans, RP2023) s'élève à 8,5 %. L'indicateur de concentration d'emploi (environ 988 emplois pour 100 actifs résidents) est directement lié à cette présence, sans que cela ne traduise une forte demande résidentielle sur la commune : dynamisme économique et attractivité résidentielle sont deux dimensions distinctes.

La présence du marché international de Rungis ne suffit pas à démontrer une forte demande résidentielle sur la commune.

Rungis comptait 5 611 habitants au recensement de la population 2023 publié par l'INSEE, un chiffre identique à celui de 2017, soit une évolution totale de 0,0 % sur la période et un taux de variation annuel moyen officiellement publié par l'INSEE de 0,0 % par an.

La gare RER C « Rungis – La Fraternelle » est implantée à cheval sur les communes de Rungis et de Wissous (Essonne). En revanche, la gare RER C « Pont de Rungis – Aéroport d'Orly » et la station de métro ligne 14 « Thiais – Orly » sont toutes deux administrativement implantées sur la commune de Thiais, pas sur Rungis, malgré leur dénomination. Le terminus « Aéroport d'Orly » de la ligne 14 (en service depuis le 24 juin 2024) est quant à lui implanté sur la commune de Paray-Vieille-Poste, confirmé par la Société des grands projets. Le tramway T7 dessert la commune avec cinq stations (Place de la Logistique, Porte de Rungis, Saarinen, Robert Schuman, La Fraternelle), plus une station partagée avec Thiais (La Belle Épine).

Aucune des infrastructures portant le nom « Orly » ou « Rungis – Aéroport d'Orly » n'est implantée sur le territoire propre de Rungis, à l'exception de la gare RER C « Rungis – La Fraternelle », partagée avec Wissous.

Rungis appartient à l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre. Le ministère de la Transition écologique et la DRIHL Île-de-France, recoupés, ne listent pour l'Île-de-France que Paris et les EPT Plaine Commune et Est Ensemble comme territoires soumis au dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers. Grand-Orly Seine Bièvre n'y figure pas. Aucun encadrement du niveau des loyers confirmé en vigueur à la date de vérification.

Source : Ministère de la Transition écologique / DRIHL Île-de-France

L'API officielle Géorisques recense 51 installations classées (ICPE) sur la commune de Rungis, sans site Seveso identifié, ainsi qu'un risque de transport de marchandises dangereuses.

• Rendement brut non calculable sans donnée de prix et de loyer communales vérifiées
• 51 installations classées (ICPE) recensées par Géorisques, aucun site Seveso identifié
• Risque de transport de marchandises dangereuses recensé par Géorisques
• Proximité de l'aéroport d'Orly (environ 2 km), zone PEB précise non confirmée pour Rungis lors de cette vérification
• Cinq arrêtés de catastrophe naturelle (inondations, mouvements de terrain), sismicité zone 1 (très faible)

La présence d'activités logistiques lourdes (dont un site SOGARIS reconnu en ICPE) traduit une activité économique intense, distincte d'un signal de tension résidentielle.

Chevilly-Larue, Thiais, Fresnes et Orly, du même lot éditorial, permettent de situer Rungis parmi les communes du sud du Val-de-Marne.

Cette page propose une lecture structurée de Rungis. Elle ne remplace pas l'analyse du bien, du financement, de la fiscalité, des charges et de la situation personnelle de l'investisseur. AethelRock aide à organiser la décision. Elle ne garantit ni rendement, ni financement, ni résultat d'investissement.

Le quota de recherche indexée de la session ayant été limité pendant cette vérification, plusieurs points reposent sur des sources secondaires non confirmées officiellement : la répartition chiffrée exacte du marché international de Rungis entre Rungis et Chevilly-Larue (seule une description qualitative a été trouvée), la couverture de la commune par un observatoire officiel des loyers, et la zone PEB précise applicable à Rungis. Aucune donnée de prix immobilier fiable n'a pu être obtenue, et le très faible volume de résidences principales rend toute future estimation particulièrement sensible à un petit nombre de transactions.

Données vérifiées le 18 juillet 2026.

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